是誰偷偷偷走我的店面?

October 05, 2010


在逆勢中開疆闢土的成功範例...FOREVER 21

記得幾年前紐約金融市場看似一片榮景、華爾街金童們連續數年拿到破紀錄分紅、
所有人想買房子都能輕易貸到款、房租和房價貌似將無止境地向上攀升、
身邊每個和金融界或是房地產業能扯上一點邊的朋友都不停地對你洗腦、希望你有天能開竅而決定加入"有房階級"、
所有紐約市區精華地段的三角窗店面不像台灣全被便利商店佔據、而是全被大大小小的金融機構分行所壟斷、
MTA 光是靠著房地產市場的收入就每年荷包滿滿、每到年底便開始狂推搭乘大眾交通工具半價的優惠回饋紐約居民、
Brooklyn 沿 East River 區那些原本讓人不屑一顧的老舊工業廠房或是倉儲全都搖身一變成了改建奢華公寓的完美基地、
就連我之前效力的公司都忙著幫業主在世界各地原先被人類所遺忘的角落狂蓋豪華渡假村、
也不知道那些業主哪來的信心覺得一個方圓百里內人煙罕見的小半島能在蓋了一個由 Tiger Woods 設計的高爾夫球場後就每年吸引數萬人潮前來朝聖

對了
那也是杜拜還沉醉在於汪洋大海中硬弄出個世界地圖、甚至是黃道十二宮的美好年代...
而那讓650億美金從人間蒸發、堪稱金融界的 David Copperfield、目前面臨150年牢獄之災的 Bernie Madoff、
在當時也還是個人人稱道的大慈善家、每晚在 Shea Stadium 場邊頂級座位和球隊老闆兼客戶 Fred Wilpon 一同啜飲香檳...

從2008年中開始席捲全球的次級房貸風暴讓上述這些美麗的願景全都一一幻滅、
緊接而來的全球性經濟蕭條更讓美國面臨二次世界大戰後最嚴重的經濟危機、
紐約市區中一間又一間店面拉下鐵門結束營業、從小雜貨店到超大型全國連鎖賣場無一倖免
原本佔據紐約時報廣場和聯合廣場兩大商業區中最精華商業空間的 Virgin Magastore (維京唱片旗艦店) 全都關門大吉、
堪稱美國版全國電子的 Circuit City 也宣告破產而讓許多黃金店面瞬間空置、更別提許多已經成為歷史名詞的金融機構
紐約市商業空間的閒置率因此猛烈飆升、租金和房價也持續朝十年低點探底、
究竟何種產業會成為下一個有效填補閒置商業空間、帶動地區經濟復甦的新動力
成了所有人都急欲得知解答的大哉問

重新帶動經濟的火車頭為何可能還是無解、不過在填滿紐約市前幾年空置的商業空間這點上、
倒是出現了一個目前看來相當明確、短時間也看似不會改變的解答...

平價時尚品牌 和 折扣服飾店



旗下擁有 UNIQLO 品牌的日本服裝零售業巨人 Fast Retailing Co. 才剛在幾個月前簽下了打破第五大道史上金額最高紀錄的租約、
為期15年、總值3億美金的租約打破了幾年前 GUCCI 承租位於同地段川普大樓中的紐約旗艦店時簽下每年1,650萬美金租金的紀錄
該店面的門牌號碼是在西方人眼中實在不太吉利、不過看來日本人並不吃這套的 666 5th Avenue、
原先承租該店面的美國品牌 Brooks Brothers 在2008年接受當時看來腦袋似乎有點不正常的房東所提出 (誰會在次貸風暴一觸即發時趕走房客啊?)
以4,700萬美金代價買斷為期尚有八年租約的條件讓出位於紐約最頂級商業地段、第五大道49-57街間的2,500坪店面
此一驚人之舉也開啟了平價時尚品牌和折扣服飾店在紐約大舉拓展領土的新時代


FOREVER 21 時報廣場旗艦店的互動式多媒體立面,吸引了許多路人駐足欣賞

接下來是同樣在過去幾年業績逆勢成長、由由韓裔美人在洛杉磯創設、去年春天才將觸角延伸到日本的FOREVER 21
也在七月初於Virgin Magastore 結束營業後在時報廣場正中央留下的巨大閒置商業空間中、
開設了共計四層樓 (地面一層、地下三層)、佔地約2,600坪、每日營業至凌晨兩點的超級旗艦店
這間規模說是單一品牌服裝店、還不如說是平價時尚百貨公司的分店也吹響了FOREVER 21立足美國、放眼世界的進攻號角

已經在紐約上西城 (Upper West) 耕耘近15年、儼然成為周圍居民打發時間最好去處的 Barnes & Noble 書店、
也在今年八月傳出將在明年初租約到期後不再續約的消息
在大多數的上西城居民 (也包含我在內) 都為即將失去這個共計五層樓、佔地約1,800坪的書店感到憤怒、無奈且悵然若失時
被許多遊客視為到紐約必訪的名牌折扣商店、位於世貿中心遺址正對面的 Century 21、悄悄地和房東談好了進駐該黃金地段的合約
這個被認為在明年秋天開門營業後肯定會吸引大量人潮、甚至可能帶來影響居民生活品質副作用的知名折扣商店的入主
對於還在為失去一個可悠閒啜飲咖啡並免費翻閱大量書籍雜誌的完美"公共空間"感到黯然神傷的附近居民來說簡直是天大的諷刺...

Barnes & Noble 之所以無法繼續負擔高額租金的原因
是因為儘管他們致力於提供良好空間品質供附近居民和遊客 (甚至是游民) 打發時間和休息、但真正掏錢出來買書的人卻只佔少數...
反觀在紐約下城經營有成的 Century 21
從未浪費時間和金錢在營造舒適的購物環境上、但顧客卻常像是餓虎撲羊般地大肆搜刮店中商品...
(這也是為何我旅居紐約幾年來只在初來乍到時去了一趟Century 21買內衣褲後就不再光顧的主要原因)


聯合廣場竟成了紐約折扣服飾商店的一級戰場

已經在美國許多城市經營多年的 Nordstorm 百貨直營折扣店 Rack 、和紐約當地的大型連鎖藥店/超市 DUANEreade、
一同填滿了紐約聯合廣場 (Union Square) 的 Virgin Megastore 結束營業後留下的商業空間
加入當地被設點多年的另外兩家知名連鎖折扣商店Filene's Basement (已被Syms併購) 和 DSW 壟斷的折扣服飾戰場
而一直以來在紐約服飾零售市場中無法有效開疆闢土的折扣服飾商店 T.J. Maxx、Marshalls、Loehmann's 和 Daffy's、
也趁著這波紐約商業空間地產市場重新洗牌的機會進駐原先被其他傳統零售業者、銀行和大型書店所佔據的大坪數黃金店面


當價位較高的品牌和大型百貨都大打折扣戰來吸引顧客上門時,折扣服飾商店的價格優勢是否還存在?

不過究竟對於這些折扣服飾商店來說前景是否真是一片美好? 其實許多專家和分析師並不這麼認為
Filene's Basement 在去年因為同類型商店間競爭日趨激烈而宣告破產就是個最好的前車之鑑...
考量美國經濟逐漸復甦、其他服飾業者或百貨公司也推出折扣戰、以及網路名牌折扣通路如 Gilt 和 Editor's Closet 的興起...等因素後
哪天當紐約客不再覺得自己有到折扣服飾商店去挖寶的必要性、商業區店租回到次貸風暴前水準、加上這類型折扣商店多半需要大坪數店面才能有效經營
紐約商業空間的地產市場恐怕又會再度面臨我待在這幾年間就至少兩次親眼見證的大洗牌也說不定...

這種對危機迅速做出對應的市場機制、看來也是紐約這種國際級都市能維持心跳的求生本能表現








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6 意見

  1. Loehmann's我還蠻喜歡的,運氣好的話可以用非常驚人的折扣買到喜歡的東西
    GILT則是我最近的新歡,折扣大又免稅!不過好東西通常才剛開賣就被搶光了...

    版主回覆:(10/07/2010 02:52:37 PM)


    老實說我還不曾逛過Loehmann's
    聽你這麼一說或許值得去逛逛?

    GILT的話我在開站不久就是會員了
    明顯感覺到現在要搶到好東西的機會越來越小...可能是因為會員人數成長太驚人了吧
    價格吸引人之外、網站照片都拍的相當有質感、加上限時折扣的誘因真的讓人很難拒絕GILT的誘惑啊!

    每天中午十二點都要習慣性地去點一下網站...Orz

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  2. button5:43 PM

    看到季後賽第二天只能說,美聯有主場優勢的球隊好像都被誤判把主場優
    勢搞掉了... 從JETER的事件到PENA的觸身球再到剛剛的出棒過半被判成
    壞球,我很高興主審走的出純品康納球場.

    季後賽裁判真的太蝦了...尤其是今年美聯這邊的

    版主回覆:(10/07/2010 03:02:36 PM)


    Pavano那個好球沒拿到是真的傷很大
    不過說真的我不覺得這樣子的好壞球判定有到動搖比賽結果的嚴重性
    第一場比賽洋基九局下最後一個出局數也被裁判玩掉...搞成追平分上場打擊的局面
    不過Mo只花一球就K斷Jim Thome球棒化解危機...這種也有潛力影響比賽勝負的誤判往往都是就這樣被化解了

    昨天的Berkman其實也很有機會在逃過一劫後依然沒有製造任何傷害就出局
    對方總教練也是等到傷害都造成後才在走下投手丘時順便抗議到被趕出場...
    我對那球和Michael Young那個該判未判的揮棒過半有相同看法、
    誤判難免、這種也不是直接影響分數的錯誤(全壘打可以重播改判後這樣的情況應該少很多)、
    出現誤判後雙方球員如何調整心態回到備戰狀態其實也是職業球員除了球技外時常需要面對考驗的項目之一、
    說因此讓主場球隊失去主場優勢似乎有點太結果論?

    季後賽所有人的得失心都很重
    以至於所有的誤判(好壞球判定這種是很像也不能說是種誤判...畢竟主審不是機器)和其可能引發的結果都被放大檢視
    但是我個人、真的是個人看法沒有任何科學或數據佐證、並不認為從這幾場季後賽看來裁判有什麼太過離譜的表現

    不過或許改天換成洋基是受害一方的話我就不會這麼置身事外了也說不定...Orz

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  3. Castiel7:58 PM

    現在感覺打外卡是對的
    光芒活該XD
    期待RICH大周六能見證橫掃的那一刻
    但這樣少賺一場門票
    洋基會不會考慮第三場輕鬆打
    但為了CC好
    休斯燃燒吧
    AGOD不要再打鳥安啦
    期待能在WS對上巨人
    狒狒已經看膩了
    跟樓上想法一樣
    今年的MVP該不會又是裁判XD

    版主回覆:(10/08/2010 02:25:09 PM)


    光芒那邊的戰況還真的讓我感到意外
    二連敗也就算了...還是這種連掙扎都沒有就敗下陣來...
    也難怪儘管他們例行賽戰績這麼好、卻在我前幾天看的報紙中連賭盤賠率最低的前五名都沒排進去...Orz

    洋基應該是會以橫掃為第一優先考量才是
    昨晚賽後記者訪問隊長、問到他對洋基在客場取得2:0絕對優勢的看法
    他老兄臉超臭地回說
    "我們想要贏每一場球...既然這個系列戰不是三戰兩勝的話,我們贏了兩場根本不代表什麼...我們啥都還沒辦到"

    可能是他的臭臉回答嚇到其他隊友
    之後被訪問的A-Rod直接就嚴肅地回說"隊長說的對,我們每場球都要贏下來"
    原本嘻皮笑臉地在說"Texas 2-step"的Swisher也突然很認真地說"我們一定要贏球"...

    Hughes真的還是快快把系列戰結束比較實際點
    從這兩場比賽看起來、Rangers真的也不是好惹的
    加上我們對上該隊頭號先發李先生通常都投降輸一半的"往例"看來...結束ALDS、全力備戰ALCS才是王道啊

    至於國聯的狀況
    光看頭三號先發...要說費城人進不了世界大賽、我真的很難相信啊...Orz

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  4. button5:51 AM

    期待R大 ALDS GAME 3 的現場直擊了,如果有影音檔就更完美了,還有一個
    重點我相信你也知道的,random hottie.

    其實你說的對,我也不是任何一隊的死忠球迷,只是這幾年因為王所以愛看
    MLB,但誤判這種東西真的就好像你在當兵的時侯,女朋友被好朋友把走,你
    聽到這種事情當下會很氣,但還是要乖乖的把兵當完的那種感覺.那種感覺
    就像被ko一樣...

    Doc真的來了,洋基的冠軍賽頭號大魔王應該是這個人跑不掉了...
    perfect game, no hitter, what else?

    昨天更新了GH1 KIT鏡的firmware,這次的更新是對焦速度增快,但我用了
    之後覺得沒什麼感覺,看來應該是要接GH2才能發揮此神兵最大傷害值XD

    版主回覆:(10/08/2010 05:58:19 PM)


    影音檔啊...你也知道D90的錄影功能只是雞肋...這點可能不用太過期待了...哈哈
    不過或許可以要小璇拿她的E-PL1來支援一下

    正妹的話有看到就一定會拍的啊!

    前天有個Doc的無安打、隔天又來Lincecum的完封九局14K
    (數據上來說甚至被NYTimes的專欄作家認為是超越Doc的表現)
    鏡頭轉回美聯也還有一個季後賽不敗的Cliff Lee...

    就看把別人中心打者拿來打八棒的洋基能不能突破了...期待啊!

    GH2? 不是要買D7000嗎
    還是兩部一起入手好了...哈哈...遵循01的勸敗傳統

    ReplyDelete
  5. daphne4011310:49 PM

    國慶日當天拿到門票~洋基真是太強大了> <
    阿不過........
    教士沒有進季後賽我好難過喔喔喔喔~
    我的Latos魔咒.....自從我提到他後.....他竟然就再也沒有拿過勝投一
    直輸到賽季結束= =我真的很帶衰喔,而且最後一場還是他投的,如果他
    有贏教士可能還有機會...
    所以今年我打算一場洋基的季後賽都不看,等比完再看重播的,免的帶衰= =

    費城那個......那個投手群太噁心了啦,怎麼強成這樣!?

    聽說紅襪老闆買了利物浦.....
    好奸詐喔!!!!!
    難道他想靠它賺錢來跟洋基比誰灑的錢多!?
    不可以~Lee明年是我們的!!!!!!!!!!
    絕對是我們的~
    噢~希望明年我還可以看到A.J.

    意外看到雜誌圖片.....
    原來....Kinsler很瘦!?(髮型關係?他把毛給剪短了~)
    我一直以為他胖胖的ㄟ= =
    就跟Cervelli一樣,我一直以為他很胖
    結果站上打擊區.......
    奇怪怎麼好像縮水了XD

    洋基衛冕一定成功啦~

    版主回覆:(10/08/2010 08:56:00 PM)


    所以你要不要考慮先把AJ移出你的偶像名單外
    看看剛宣佈會加入其他三人成為ALCS先發輪值中第四號投手的AJ能不能回魂? 哈哈

    費城的投手群...華麗程度真的讓人很難不聯想到上世紀末的勇士三巨投...
    不過看看90年代叱吒國聯的勇士隊世界大賽成績單...我們這些洋基球迷應該要安慰自己費城的命運恐怕也相去不遠...lol

    紅襪老闆會對同為紅軍的利物浦有興趣
    可能是因為球隊早早就知道季後賽沒得玩只好另外找樂子...Orz

    Ian Kinsler 應該不至於用"很瘦"來形容吧?
    我覺得像Lincecum那種才能算是很瘦、Kinsler這種還算精壯吧?

    至於Cervelli
    最逗趣的是那個被洋基球團強迫戴上的頭盔硬是比其他隊友的大兩號
    讓我每次看到他上場打擊都覺得好像看到了一個真人版的搖頭娃娃...Orz

    老實說我還一直覺得他的6'-1"身高有灌水之嫌...

    Let's Go Yankees !!!

    ReplyDelete
  6. Castiel2:26 AM

    洋基計算的真精明
    先橫掃好打的雙城
    看隔壁廝殺
    再來的ALCS也不必馬上碰到小李跟PRICE
    希望是四勝一負
    賺飽三場門票
    現在可能都提早在想說如何應付狒狒三本柱
    現在擔心的是要不要第四號先發

    版主回覆:(10/11/2010 09:22:16 PM)


    現在Rangers應該正在後悔昨天沒有把Cliff Lee推上場...

    原本打的可能是要讓李先生能在ALCS首戰掛帥主投的如意算盤、結果現在反而爽到洋基可以避開兩位大投手...Orz
    不管是Rays或是Rangers進入ALCS、恐怕都要至少等到第三戰才能推出王牌投手先發...

    你連洋基球票收入都考量進來啦...哈哈
    當然最理想的狀況還是四戰橫掃啦...不過四勝一負也是可以接受的結果
    (謎之音: 你以為你在打電動啊...橫掃有這麼簡單嗎?)

    至於費城那三位投手...嗯...我現在不想面對這個問題

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